Förhandsbesked

Behovet av att få förhandsbesked är störst vid åtgärder utanför detaljplan. Om det är osäkert om bygglov kommer att beviljas för en åtgärd kan du först söka förhandsbesked. En ansökan om förhandsbesked kräver inte lika många handlingar som en ansökan om bygglov. Den projektering som krävs för ett bygglov kan på detta sätt undvikas och då sparar du som sökanden både tid och pengar.

Det är vanligast att söka förhandsbesked när du vill uppföra en byggnad på en obebyggd tomt utanför detaljplanelagt område. Om du vill stycka av mark till en ny fastighet är det lämpligt att söka förhandsbesked för att sedan fortsätta hos kommunala lantmäteriet som hanterar avstyckningen.

Om du köper en obebyggd fastighet utan positivt förhandsbesked riskerar du som köpare att äga en fastighet som inte får bebyggas. Vid försäljning kan säljaren ansöka om förhandsbesked före försäljningen för att eventuella köpare ska veta om den går att bebygga eller inte.

Vad prövas i förhandsbeskedet?

Prövningen avser lokaliseringen, det vill säga markens lämplighet för den avsedda åtgärden. En avvägning mellan olika allmänna och enskilda intressen ska alltid göras. Det finns många faktorer att ta hänsyn till vid prövningen. Byggnaden ska passa in på platsen med tanke på landskapsbild och den bebyggelse som redan finns i närheten. Avståndet mellan byggnaden och exempelvis naturområden, fornminnen, vägar, ledningar i marken och luften skall vara tillräckligt. Närliggande anläggningar såsom skjutbanor, idrottsanläggningar och lantbruk är exempel på annat som ska undersökas. Det måste vara möjligt att anlägga en väg fram till byggnaden. Vatten och avlopp måste också gå att ordna och så vidare.

Vad kostar ett förhandsbesked?

Kommunen tar ut en avgift för förhandsbesked, oavsett om du får ett positivt eller negativt förhandsbesked.

Det som påverkar avgiften är följande:

• mPBB Milliprisbasbelopp: Ett belopp som årligen fastställs. År 2023 är prisbasbeloppet 52 500 kronor och motsvarar 52,5 i avgiftsberäkningarna.
  
• N Justeringsfaktor: Ligger för förhandsbesked på 1,0 och används i syfte att anpassa avgiftsnivån till förhållanden i kommunen.
  
• HF Handläggningsfaktor: Ärendeberoende faktorer som grundar sig på den tidsåtgång och komplexitet som handläggningen av ärendet kräver.
  
• OF Objektfaktor: Varierar beroende på objektets area. Ju större area desto högre objektsfaktor.
  
• Hörande av grannar: Summan avgörs beroende på hur många sakägare som berörs av ansökan. Hörande av grannar kostar 2 100 kronor, 3 150 kronor eller 6 300 kronor.

Exempel på beräkning av avgift (gäller för år 2023)

Positivt förhandsbesked

Avgift räknas ut enligt följande:
100 mPBB - utanför planlagt område (x N)

Avgift: 100 x 52,5 x 1 = 5 250 kr
Summa: 5 250 kr + hörande av grannar

Negativt förhandsbesked

Avgift räknas ut enligt följande:
Full avgift HF 1 alternativ tidsersättning (HF1 x OF x mPBB x N)

Avgift: 21 x 4 x 52,50 x 1 = 4 410 kr
Summa: 4 410 kr + hörande av grannar

Hur lång tid tar det?

Från att vi har fått in alla handlingar, korrekt ifyllda, ska du få ett beslut inom 10 veckor. Om ärendet är särskilt komplicerat kan det ta ytterligare 10 veckor.

Vad händer när jag har fått mitt förhandsbesked?

Ett förhandsbesked är endast en lokaliseringsprövning, det vill säga en bedömning om platsen är lämplig att bygga på. Även om du får ett positivt förhandsbesked, måste du söka bygglov och invänta vårt startbesked innan du får påbörja ditt projekt.

Hur länge gäller ett förhandsbesked?

Ett positivt förhandsbesked är bindande i två år. Det innebär att vi inte kan avslå en ansökan om bygglov som stämmer överens med förhandsbeskedet om du ansöker inom två år.