- Vara kommun
- Kommun och politik
- Vår organisation och verksamhet
- Planer och styrande dokument
- Riktlinjer och rutiner
- Riktlinje för bostadsförsörjning
Riktlinje för bostadsförsörjning 2025-2029
Antagen av kommunfullmäktige 24 februari 2025 § 2, gäller från 1 mars 2025
Detta är ett styrdokument. Texten på sidan är en kopia av originalhandlingen. Vissa redaktionella ändringar kan ha gjorts och dekorativa bilder kan ha tagits bort. Kontakta kommun@vara.se om du vill ta del av originalhandlingen.
Innehållsförteckning
- Inledning
- Om riktlinje för bostadsförsörjning
- Framtagande av riktlinjerna
- Precisering
- Internationella, nationella, regionala och kommunala mål om bostadsförsörjning
- Internationella mål
- Nationella mål
- Regionala- och delregionala mål
- Kommunens mål
- Kommuners verktyg för bostadsförsörjning
- Bostadsbehov som inte tillgodoses på den lokala bostadsmarknaden
- Inriktning, genomförande och uppföljning
- Inriktning
- Genomförande
- Uppföljning
- Summering
Inledning
Vara kommun har i Översiktsplanen (ÖP) (KF §28/2013) uttryckt ett mål om att till år 2030 öka befolkningen till från dagens cirka 16 tusen invånare till 17 tusen invånare. I Skaraborgs delregionala utvecklingsplan (DRUS:en) sätts befolkningsmålet till 300 tusen invånare, vilket är 30 tusen fler än idag. Nybyggnation av bostäder i varierade former samt bostadisering (Omställning av lokaler till bostäder) i befintlig bebyggelse är en förutsättning för att nå uppsatta mål och viljeinriktningar, så även om befolkningstillväxttakten minskar eller avtar.
Kommunens verktyg för att styra och påverka bostadsbyggandet är primärt genom exempelvis markanvisning, planläggning, bygglov samt försäljning och upplåtelse av mark. För att kunna omsätta en riktlinje för bostadsförsörjning till faktiskt bostadsbyggande behöver kommunen arbeta proaktivt både med framtida bostadsköpare/hyresgäster och med bostadsutvecklare/fastighetsägare. Kommunen behöver arbeta aktivt och målinriktat på ett kommunövergripande och brett sätt utifrån aktuella kunskapsunderlag.
Om riktlinje för bostadsförsörjning
Enligt bostadsförsörjningslagen (BFL) (2000:1383) ska varje kommun anta riktlinjer för bostadsförsörjning och genom dessa riktlinjer planera för kommunens bostadsförsörjning. Lagen syftar till att skapa förutsättningar för alla kommunens invånare att leva i goda bostäder samt främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen planeras, genomförs och följs upp.
Kommunens riktlinje för bostadsförsörjning handlar om att identifiera vilka målen är för bostadsförsörjningen. Riktlinjerna ska innehålla följande:
- Kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet.
- Kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål.
- Hur kommunen tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program som är av betydelse för bostadsförsörjningen.
Som grund för de här uppgifterna ska det finnas en analys av:
- Den demografiska utvecklingen
- Marknadsförutsättningarna
- Vilka behov som inte tillgodoses på den lokala bostadsmarknaden.
Analysunderlag av ovanstående punkter finns i underlagsrapporterna ”Juni Strategis Bostadsbehovsanalys Vara kommun 2023” samt Juni Strategis Bostadsmarknadsanalys 2024”. Utöver ovan underlag beaktar riktlinjerna Vara kommuns Omvärldsanalys 2023 (Omvärldsanalys 2023 Vara kommun, Omvärldsanalys Vara kommun 2023
Länk till annan webbplats.), Boverkets analysunderlag gällande mått på bostadsbrist för Vara kommun (Boverkets analysunderlag, Öppna data – bedömning av bostadsbrist, Ett relevant och aktuellt underlag - Planering för bostadsförsörjning - Boverket Länk till annan webbplats.) samt den bostadsförsörjningsstudie (Bostadsförsörjningsanalys Skaraborg 2023, Bostadsförsörjningsanalys (skaraborg.se) Länk till annan webbplats.) som under 2023 gjorts av WSP på uppdrag av Skaraborgs kommunalförbund. Dessutom har Socialförvaltningen på uppdrag av Socialnämnden genomfört en förstudie som sammanfattar bostadsbehovet av bostäder med särskild service.
Riktlinjerna ska antas minst en gång under varje mandatperiod och omfattar hela kommunen, både offentlig och privat mark. Parallellt med beredning av Riktlinje för bostadsförsörjning har Vara kommuns fullmäktige antagit en Planeringsstrategi (Planeringstrategi 2022–2026, kommunfullmäktiges beslut 2023 Länk till annan webbplats.-12-18 §104). Planeringsstrategin ligger till grund för och anger inritningen för Vara kommunfullmäktiges beslut om att påbörja arbetet med en ny Översiktsplan. Riktlinje för bostadsförsörjning ska vara vägledande när kommunen i översiktsplaneringen tillämpar och bedömer det femte allmänna intresset i 2 kap 3 § PBL, Bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet. Det betyder att medan riktlinje för bostadsförsörjning anger inriktningen för kommunens hela bostadsförsörjning, det vill säga både det existerande beståndet och hur många bostäder som behöver byggas, så ska Översiktsplanens fokus vara på den fysiska planeringen av bostadsbyggandet och ange var och hur nyproduktion av bostäder ska ske.
Framtagande av riktlinjerna
Bostadsförsörjning som ansvarsområde inordnas under Kommunstyrelsen. Arbetet med att skriva fram riktlinjerna har genomförts av samhällsbyggnadsförvaltningen i dialog med en förvaltningsöverskridande arbetsgrupp. Dialog om bostadsförsörjning har även förts i referensgrupper som Kommunala Pensionärsrådet, Kommunala rådet för funktionsrättsfrågor, Näringslivsrådet samt Fastighetsägarnätverket. Utöver det har en workshop genomförts den 4 april 2024 med representanter från Kommunstyrelsen, Socialnämnden och Tekniska nämnden samt förvaltningsfunktioner från Socialförvaltningen, Tekniska förvaltningen, Samhällsbyggnadsförvaltningen och Förvaltningen för utveckling och service.
Förslag till riktlinjer för bostadsförsörjning har varit på samråd med berörda instanser och myndigheter under perioden 29 maj och 30 augusti 2024.
Precisering
Riktlinje för bostadsförsörjning utgår från kommunens ansvar enligt bostadsförsörjningslagen. Vissa målgrupper har dock rätt till särskilt stöd och hjälp med bostad av kommunen enligt annan lagstiftning så som:
- Socialtjänstlagen (SoL)
- Lagen om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning (bosättningslagen)
- Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS)
Då de finns synergier och överlappningar mellan bostadsförsörjningslagen och annan lagstiftning försöker riktlinjerna adressera behov och insatser för grupper som omfattas av särskild lagstiftning integrerat med den generella bostadsförsörjningen så långt det är möjligt.
Internationella, nationella, regionala och kommunala mål om bostadsförsörjning
Internationella mål
FN:s 17 globala mål och Agenda 2030 (Globala målen och Agenda 2030, Agenda 2030 för hållbar utveckling - Regeringen.se Länk till annan webbplats.) för hållbar utveckling. Av de 17 globala målen är det framförallt mål 11 – Hållbara städer och samhällen som har bäring på bostadsförsörjningen. Mål 11 innebär att städer och bosättningar ska vara inkluderande, säkra, motståndskraftiga och hållbara. I synnerhet det första delmålet, delmål 11.1 Säkra bostäder till överkomlig kostnad. Det innebär att senast 2030 säkerställa tillgång för alla till fullgoda, säkra och ekonomiskt överkomliga bostäder och grundläggande tjänster samt att rusta upp slumområden.
Nationella mål
”Mål för boende och samhällsplanering” är regeringens övergripande mål för samhällsplanering, bostadsmarknad, byggande och lantmäteriverksamhet. Målet är att ge alla människor i alla delar av landet en, från social synpunkt, god livsmiljö där en långsiktigt god hushållning med naturresurser och energi främjas samt där bostadsbyggande och ekonomisk utveckling underlättas. Syftet är en långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar upp mot behoven. (Regeringen (2024), Mål för boende och samhällsplanering - Regeringen.se Länk till annan webbplats.) Utöver detta har Riksdagen det antagna miljömålet ”En god bebyggd miljö” med de tio preciseringarna; Hållbar bebyggelsestruktur; Hållbar samhällsplanering; Infrastruktur; Kollektivtrafik, gång och cykel; Natur- och grönområden; Kulturvärden i bebyggd miljö; God vardagsmiljö; Hälsa och säkerhet; Hushållning med energi och naturresurser; samt Hållbar avfallshantering. (Miljömålet ”God bebyggd miljö”, God bebyggd miljö - Sveriges miljömål (sverigesmiljomal.se) Länk till annan webbplats.)
Sammantaget handlar bostadsförsörjning och samhällsplanering om att både skapa en bostadsmarknad och finansiering av bostäder som fungerar väl samt att planera och utforma miljöer och byggnader.
Regionala- och delregionala mål
Länsstyrelsen Västra Götaland har utifrån de 16 nationellt beslutade miljömålen tagit fram regionala tilläggsmål. Inom miljömålet God bebyggd miljö finns exempelvis nio tilläggsmål inom hållbara färdmedel, ekosystemtjänster i den fysiska planeringen, bevarande av kulturhistoriska värden och minskad energianvändning i bostäder och lokaler.
Vision Västra Götaland – det goda livet antogs 2005 av regionfullmäktige. (Vision Västra Götaland 2005, 050829_visioner_se_TTindd.indd (vgregion.se) Länk till annan webbplats.)En av de grundläggande principerna för visionen är att verka för ett gemensamt Västra Götaland där de fyra regiondelarna ska samspela och stärka varandra kring frågor som rör näringsliv, kollektivtrafik och välfärd.
För att styra mot visionen antog Västra Götalandsregionen 2021 en Regional utvecklingsstrategi 2021-2030. I strategin lyfts boendet och den offentliga miljön som centrala delar för att motverka utanförskap och segregation. Tillgång på bostäder pekas ut som en välfärdsfråga medan attraktiva och stimulerande livsmiljöer uttrycks som viktiga både för dem som lever och verkar på en plats och för besökare.
Den delregionala utvecklingsstrategin (DRUS:en) (Delregional utvecklingsstrategi för Skaraborg 2023, drus-2030.pdf (skaraborg.se) Länk till annan webbplats.) gör gällande att Skaraborg ska verka för att bli ett sammanhängande arbetsmarknadsområde. För att bli det behöver befolkningen öka från dagens 270 tusen invånare till 300 tusen invånare. För att kunna göra det är bostadsbyggandet centralt. En Bostadsbehovsanalys för Skaraborg redogör för bostadsbehovet utifrån olika scenarier. Bland annat uttrycks ett behov av 11 tusen bostäder för Skaraborg varav 171 bostäder i Vara. Andra delregionala faktorer av relevans för bostadsförsörjningen som lyfts i den delregionala utvecklingsplanen är social hållbarhet samt gestaltad livsmiljö och lyskraft/attraktionskraft.
Kommunens mål
Kommunfullmäktige har beslutat om fyra kommunövergripande mål för perioden 2024-2027. Målen är:
- Attraktivt Vara med livskvalitet för alla
- Verksamhet med god kvalitet
- Välmående arbetsplats
- Hållbar ekonomi
Till målen knyts åtta kommunövergripande indikatorer. De nya målen och indikatorerna gäller från och med 1 januari 2024.
För målet Attraktivt Vara med livskvalitet för alla finns nämndspecifika indikatorer för kommunstyrelsen som direkt berör bostadsförsörjningen. Dessa är:
- Nettotillskott av bostäder per år, antal
- Planberedskap för nya bostäder som kan byggas i efterfrågade lägen med stöd av gällande detaljplaner den 31/12, antal
För innevarande mandatperiod är indikatorn för nettotillskott av bostäder satt till 40 bostäder/år. Planberedskap för nya bostäder som kan byggas i efterfrågade lägen med stöd av gällande detaljplaner är satt till 120 stycken/år.
Utöver dessa kommunövergripande mål och indikatorer har kommunfullmäktige antagit en Miljöstrategi samt en Plan för Social hållbarhet vars fokusområden och insatsområden har bäring på bostadsförsörjningen.
Kommuners verktyg för bostadsförsörjning
Riktlinje för bostadsförsörjning är kommunens övergripande styrmedel i planeringen för bostadsförsörjningen. I Boverkets webbhandbok för bostadsförsörjningsplanering lyfts ett antal verktyg som står till kommuners förfogande när det gäller sätt att omsätta riktlinjerna för bostadsförsörjning till praktisk handling. Av tabellen nedan framgår de verktyg som lyfts i Boverkets webbhandbok och vilka av dem som tillämpas av Vara kommun idag.
Verktyg | Tillämpas i Vara kommun | Syfte | Kommentar |
|---|---|---|---|
Allmännyttigt Bostadsbolag | Ja | Att främja och upprätta kontinuitet i bostadsförsörjningen samt ha möjlighet att | Vara Bostäder är ett kommunalt bostadsbolag för vilket det nyligen beslutats om en projektplan för 192 lägenheter till en byggkostnad av 420 miljoner kronor.[1] [1] Projektplan för utbyggnad av bostäder – Vara Bostäder AB, KS 2024/68 |
Kommunala bostadsstiftelser | Nej | ||
Strategisk markpolitik | Att genom strategiska markförvärv och markinnehav kunna ha beredskap för framtida markanvisningar för bostadsbyggande. | Vara kommun har Riktlinjer för markanvisning samt tillämpar markanvisnings-avtal. | |
Kommunalt planmonopol | Att ha en aktuell Översiktsplan samt befogenhet att bestämma om var planläggning ska ske samt anta planer för olika markanvändningar. | Vara kommun har en aktiv och bred planberedskap i alla kommunens tätorter. | |
Kommunal bostads-förmedling | Nej | Att samla bostäder från flera olika fastighetsägare i en gemensam serviceinstans som förmedlar dem till hyresgäster. Kommunen beslutar om vilka förmedlingsprinciper som ska gälla. | Arbetssättet har testats i mycket begränsad form under en begränsad period. Upplägget bygger på stor tillit mellan det privata och det offentliga för att vara lyckosamt. |
Hyresgarantier | Nej | Att genom ett borgensåtagande från kommunen kunna gå in som garant för en bostadssökande person. En hyresgaranti kan lämnas med stöd av 2 kap. 6 § lagen (2009:47) om vissa kommunala befogenheter. | |
Boendelösningar för hemlösa | Nej | Att kunna ta höjd för att tillgodose behovet av bostäder för hushåll som har svårt att hävda sig på den ordinarie bostadsmarknaden. | Den typ av hemlöshet som adresseras har/är låg i Vara kommun. Insatser görs inom Social-förvaltningen. |
Främja alternativa sätt att bygga och bo | Nej | Att synliggöra och främja andra bostadsprojekt än genom professionella och kommersiella byggaktörer. Att främja exempelvis boendekollektiv, bogemenskaper/ | Efterfrågan på den här typen av initiativ har hittills inte gett sig till känna. |
Viktigt att tillägga här är att om förslagen i regeringens promemoria ”Åtgärder för en bättre bostadsförsörjning” (Åtgärder för en bättre bostadsförsörjning, 2024, Åtgärder för en bättre bostadsförsörjning - Regeringen.se Länk till annan webbplats.) införs, kommer det bli obligatoriskt för kommuner att erbjuda barnfamiljer hyresgarantier, vilket behöver beaktas i Vara kommuns fortsatta bostadsförsörjningsarbete.
För att tillskapa en mer heterogen bostadsmarknad över tid fokuserar nya detaljplaner och markanvisningar i Vara kommun i hög utsträckning på att möjliggöra för nya bostadsområden med blandad bebyggelse, det vill säga områden som kan möta livets olika behov. På samma sätt inriktas så kallade ”infillprojekt”, det vill säga mindre nybebyggelse i befintliga bostadsbestånd, på bostadstyper som kompletterar den befintliga bebyggelsen.
För att säkra bostadsförsörjningen, om privata aktörer/bostadsutvecklare inte gör det, så har Vara kommuns fullmäktige under 2024 antagit en Projektplan för utbyggnad av bostäder för det kommunala bostadsbolaget Vara Bostäder (Projektplan för utbyggnad av bostäder – Vara Bostäder AB, KS 2024/68). Vara Bostäder AB kan agera när privata aktörer inte visar intresse och föreslås i planen en möjlig expansion av bostäder. Byggnationsplanen består av fyra etapper där det är möjligt att starta upp en etapp per år där första etappen kan börja 2025. Totalt planeras 192 lägenheter till en byggkostnad av 420 miljoner kronor. För att bolaget ska ha en möjlighet att klara ekonomin så krävs det ett ägartillskott på 180 miljoner kronor om samtliga etapper genomförs. Planen ska ses som en ram inom vilken bolaget har möjlighet att agera. Däremot ska kommunfullmäktige besluta om respektive etapp. Inför varje beslut om etappstart behövs en uppdaterad och utförlig kalkyl för byggnationen, en uppdaterad ekonomisk kalkyl och uppdatering om efterfrågan av hyresbostäder.
Bostadsbehov som inte tillgodoses på den lokala bostadsmarknaden
Vissa målgrupper har rätt till särskilt stöd och hjälp med bostad av kommunen enligt annan lagstiftning så som:
- Socialtjänstlagen (SoL)
- Lagen om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning (bosättningslagen)
- Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS)
Det betyder att kommunen – till skillnad från privata fastighetsägare och den privata bostadsmarknaden – har ett särskilt ansvar för att tillgodose dessa målgruppers behov.
Vara kommun har påbörjat ett kvalitetsarbete tillsammans med det kommunala bostadsbolaget Vara Bostäder för att hitta rutiner och arbetssätt som underlätta samarbetet mellan kommunen och bostadsbolaget gällande målgrupper med kopplingar till SoL. Planen är att ta detta arbetssätt vidare för att sen kunna få fler privata fastighetsägare som samarbetspartners. Ju fler fastighetsägare som tar ett samhällsansvar för bostadsförsörjningen ju mindre är risken att vissa målgrupper klustras i vissa fastigheter/områden. En större spridning skapar förutsättningar för att minska risken för segregation.
I Socialstyrelsens kartläggning av hemlösheten 2023 redovisas att det i april 2023 fanns 36 personer i hemlöshet i Vara kommun, varav 30 befann sig i situation 3 (långsiktiga bostadslösningar, exempelvis sociala kontrakt). Vara kommun gör bedömningen att det finns en överblick, kontroll och hantering av den lokala hemlösheten. Vara kommun har även påbörjat ett arbete med att jobba vräkningsförebyggande tillsammans med lokala fastighetsägare.
Beträffande bosättningslagen erbjuder Vara kommun som regel anvisade nyanlända tillsvidarekontrakt vilket visat sig vara en framgångsfaktor för både integrationen och förutsättningarna för att komma i arbete och klara sin egen försörjning.
Den stora utmaningen och behovet för målgrupper vars behov inte tillgodoses på den lokala bostadsmarknaden är kopplat till Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS). Vara kommun lever idag upp till lagkravet om att ha anpassade bostäder att erbjuda. Utmaningen sitter i att det som erbjuds ligger på lokaliseringar som varken efterfrågas eller skapar förutsättningar för flera i den här målgruppen att bosätta sig på platser som skapar livskvalitet och självständighet. Enligt en behovsbeskrivning samt en förstudie (Kommande behov av boende med särskild service (LSS-boende). KS 2024/191) som Vara kommun arbetat fram framgår både att andelen invånare med LSS-insatser som helhet ökar och att behovet av bostäder med särskild service är kritiskt i betydelsen att fler bostäder med särskild service behöver etableras och då med lokalisering i Vara tätort, där efterfrågan är som störst.
Inriktning, genomförande och uppföljning
I den senaste befolkningsframskrivningen beräknar Statistikmyndigheten SCB att folkmängden i Vara kommun minskar med totalt 100 personer fram till 2040. Den avtagande befolkningsframskrivningen beror i huvudsak på minskat barnafödande men också på minskad migration. Det minskade barnafödandet gäller för hela västvärlden och teorierna varför allt fler väljer att inte skaffa barn är inte helt belagda än.
Analysunderlagen till föreliggande riktlinje för bostadsförsörjning är framtagna innan de senaste befolkningsprognoserna och utgår från en långsamt ökande befolkningstillväxt. Antaganden om befolkningsutvecklingen uppskattar ett bostadsbehov på cirka 195-240 bostäder fram till 2030 sett till bostadsbehovsanalysen och 72 bostäder per år sett till bostadsmarknadsanalysen. Trots risk för avtagande eller negativ befolkningstillväxt behöver bostäder tillkomma i Vara kommun. Däremot behöver nyproduktionen ske dels utifrån var efterfrågan - både sett till plats och utformning - finns och dels utifrån var betalningsförmågan finns. Genom rätt inriktning på nyproduktion av bostäder kan mer prisvänliga bostäder frigöras i det befintliga beståndet.
Vad skiljer bostadsbehovsanalysen från bostadsmarknadsanalysen? Riktlinje för bostadsförsörjning baseras främst på två lokala kunskapsunderlag: en bostadsbehovsanalys )JUNI Strategi Bostadsbehovsanalys 2023) och en bostadsmarknadsanalys (JUNI Strategi Bostadsmarknadsanalys 2024).
Bostadsbehovsanalysen baseras på befolkningens boende idag (Andel boende i respektive bostadstyp samt Antal personer per hushåll för respektive bostadstyp.) multiplicerat med ett antagande om befolkningsutvecklingen framåt (Olika åldersgruppers minskning/ökning). Produkten av dessa blir en uppskattning av framtida bostadsbehov. (Genom att undersöka olika åldersgruppers befolkningsförändringar i förhållande till hur de bor idag ges en bild av det framtida behovet för olika bostadstyper.)
Bostadsmarknadsanalysen mäter marknadsdjupet, det vill säga andelen av befolkningen som har ekonomisk möjlighet att efterfråga en nyproducerad bostad. Utgångspunkten i analysantagandet är antalet hushåll i respektive målgrupp (Unga vuxna, Familjebildare, Mitt i livet, Pensionärer och Seniorer.) multiplicerat med flyttfrekvens multiplicerat med andel som har ekonomisk möjlighet multiplicerat med preferenstal gällande typ av boende som efterfrågas. Produkten av detta blir en uppskattad efterfrågan på nyproduktion.
Vara kommuns bostadsbestånd består idag till 70 procent av egenägda villor. Det gör att när bostadsbehovet av olika bostadstyper i bostadsbehovsanalysen, som utgår från det befintliga bostadsbeståndet, ska uppskattas så blir rekommendationen i analysen att bygga fler egenägda villor om befolkningen växer. Beräkningsmodellen saknar förmågan att utgå från ett annat bebyggelsescenario än den bebyggelsestruktur som redan finns.
Bostadsmarknadsanalysen visar dock att flera av dem som bor i kommunen idag både har preferenser för en annan typ av boende och en betalningsförmåga för nyproduktion om det skulle erbjudas. Dock behöver nyproduktion vara av rätt slag för att nå den betalningsstarka målgruppen som i huvudsak är äldre som bor billigt i egenägda villor.
När det gäller bostadsbehovet utifrån olika målgrupper så är behovet särskilt påtagligt för unga vuxna och barnfamiljer, vilket förklaras av att dessa flyttar mer frekvent än äldre och att det befintliga bostadsutbudet är begränsat. Det vill säga, för den i den familjebildande målgruppen som önskar bo i hus men inte har vilja eller ekonomisk förmåga att efterfråga en nyproducerad villa finns endast ett begränsat utbud av den efterfrågade bostadstypen i den befintliga bebyggelsen. Detta eftersom de som idag redan bor i villor men som skulle kunna tänka sig att flytta till lägenhet eller mindre hus/radhus inte har något tillräckligt attraktivt alternativ för att gå från tanke till handling.
Beträffande bostadsmarknadsanalysen framgår det att marknadsdjupet/betalningsförmågan är relativt robust över tid trots stora förändringar i ingående förutsättningar med olika räntenivåer mm, särskilt sådana som har en påverkan på hushållens betalningsförmåga. Detta förklaras av att prisnivåerna i kommunen är relativt låga i relation till inkomsterna. Samtidigt visar Boverkets analysunderlag för bedömning av bostadsbrist att jämfört med riksgenomsnittet har en större andel i Vara kommun en ansträngd ekonomi efter att boendekostnaderna är betalda. En tolkning kan vara att vissa socioekonomiskt starka hushåll bor kvar i sina hus dels för att det är ”billigt och bekvämt” och dels för att det inte finns tillräckligt attraktiva alternativ. Samtidigt har socioekonomisk svaga hushåll inte möjlighet att flytta från ett dyrt eller trångt boende för det finns inga lediga alternativ. För båda målgrupperna gäller att det finns för få alternativ att flytta till och rörligheten på bostadsmarknaden blir extremt låg.
Bostadsbristen i kommunen består i att allt för många bor i bostäder som inte kan anses bäst möta den boendes behov och/eller preferenser.
Vad indikerar analysunderlagen för den kommunala bostadsförsörjningen framåt?
Att bostadsförsörja för hela livscykeln och olika målgruppers behov och preferenser är nödvändigt för att kunna tillskapa en dynamisk bostadsmarknad. Detta trots att befolkningstillväxten avtar eller utvecklas negativt. Nedan presenterade tabeller redogör för uppskattat antal bostäder utifrån antaganden om en ökande befolkningstillväxt.
Demografiskt drivet bostadsbehov 2023-2031 i sammandrag
Bostadstyp | SCB:s befolkningsprognos | Statisticons befolkningsprognos |
|---|---|---|
Småhus (villpor) | 106 | 138 |
Bostadsrätt (lägenhet) | 10 | 11 |
Hyresrätt (lägenhet) | 47 | 58 |
Specialbostäder | 33 | 34 |
Totalt | 195 | 240 |
Tabellen nedan visar årlig efterfrågan på nyproduktion i Vara kommun per bostadstyp och åldersgrupp 2023 (hr=hyresrätt, br=bostadsrätt, är=äganderätt)
Årlig efterfrågan på nyproduktion i Vara kommun per bostadstyp och åldersgrupp
Livsfas | hr Ensam-boende | hr Samman-boende | br | br | är | är Samman-boende | Totalt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Unga vuxna | 4 | 4 | 4 | 4 | 1 | 7 | 24 |
Familje-bildare | 2 | 3 | 1 | 2 | 2 | 17 | 27 |
Mitt i livet (45-59 år) | 0 | 1 | 2 | 2 | 2 | 8 | 15 |
Pensionär (60-79 år) | 1 | 1 | 1 | 1 | 0 | 2 | 6 |
Seniorer (80+ år) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Totalt | 7 | 9 | 8 | 9 | 5 | 34 | 72 |
Potentiell årlig efterfrågan på nybyggnation i respektive tätort/geografi
Efterfrågan på nybyggnation i tätorter/geografi
Geografi | Marknadsdjup |
|---|---|
Vara kommun | 72 |
Vara tätort | 22 |
Stora Levene | 8 |
Tråvad | 9 |
Kvänum | 6 |
Vedum | 5 |
Övriga kommunen | 23 |
En tolkning av ovan tabeller kan vara att om befolkningstillväxten avtar eller krymper så bör inget byggas. Utmaningen med det resonemanget är bland annat att:
- utan tillkomst av rätt typ av bostäder sett till efterfrågan kan homogeniteten på bostadsmarknaden påskynda utflyttning. Exempelvis kan äldre som önskar lämna sina hus välja att flytta till exempelvis en grannkommun som erbjuder attraktiva lägenheter.
- redan idag har Vara kommun en inbyggd bostadsbrist sett till att det finns målgrupper som inte bor i bostäder anpassade för de egna behoven. Exempelvis bor unga kvar längre hemma, äldre bor kvar i hus fast det finns en efterfrågan på ett ”mer bekvämt” boende, unga personer med särskilda behov kan inte flytta hemifrån för det finns inga bostäder med särskild service på platser som efterfrågas mm.
- när människor bor i bostäder som de inte mäktar med förfaller lätt bostäder vilket försvårar för försäljning och minskar attraktiviteten på platsen som helhet.
- om det inte finns attraktiva alternativ för människor att lämna sina villor frigörs inga prisvänliga bostäder för målgruppen ”barnfamiljer” som önskar köpa ett boende i den befintliga bebyggelsen.
Inriktning
Inriktningen för nyproduktion bör nischas mot äldre med betalningsförmåga parallellt med att insatser görs för att bostadisera och samverka med mäklare, banker, fastighetsägare och bostadsutvecklare för att skapa rörlighet på den totala bostadsmarknaden. Om så inte sker är risken att befolkningstillväxten avtar i en högre takt till följd av att vissa målgrupper byter kommun när det inte hittar den bostad som efterfrågas lokalt.
För att omsätta mål till handling koncentrerar sig riktlinjerna på tre fokusområden med tillhörande preciseringar:
- Ett varierat utbud av bostäder utifrån olika gruppers behov i ett livscykelperspektiv med utgångspunkt från äldres behov.
- Verka för ett bostadsbyggande som innefattar olika bostadstyper med utgångspunkt i genomförda analyser av bostadsbehov och lokal bostadsmarknad
- Verka för ett bostadsbyggande som innefattar olika upplåtelseformer i genomförda analyser av bostadsbehov och lokal bostadsmarknad
- Verka för ökad bostadisering i allmänhet och i centrum/handelsnära lägen i synnerhet
- Verka för en långsiktig planering av bostäder för människor med särskilda behov (LSS, SoL mm)
- Verka för en bostadsplanering som över tid genererar möjlighet att byta bostad efter behov.
- Verka för komplimenterande bostadsbyggande utifrån olika behov på olika platser
- Goda livs- och boendemiljöer som erbjuder livskvalitet.
- Verka för en trygg, tillgänglig och attraktiv boendemiljö
- Verka för en trygg, tillgänglig och attraktiv offentlig miljö
- Verka för minskad boendesegregation
- Verka för en trygg hemmamiljö för alla barn och unga
- Verka för en boendemiljö med närhet till allmänna grönytor
- Verka för att öka människors säkerhet och upplevelse av trygghet
- Bostadsområden som uppmuntrar till rörelse och social aktivitet
- Verka för bostadsbyggande i kollektivtrafiknära lägen
- Verka för boendemiljöer som uppmuntrar till rörelse för barn och unga
- Verka för människors möjligheter att göra hälsosamma val i sin närmiljö
- Verka för att människors tillgång och möjlighet till ett aktivt kultur- och fritidsliv
I tabellen anges syfte och åtgärder inom respektive fokusområde.
Syfte och åtgärder inom respekive fokusområde
Fokusområde | Syfte | Åtgärder och insatser |
|---|---|---|
Ett varierat utbud av bostäder utifrån olika målgruppers behov i ett livscykelperspektiv. Här inkluderas även specialbostäder. | Minska inlåsningseffekter och möjliggöra för en mer dynamisk bostadsmarknad, ökad bostadisering och minskad segregation. | Preciseras i operativa planer som integreras i den ordinarie mål- och resultatstyrningsprocessen. |
Goda livs- och boendemiljöer som erbjuder livskvalitet | Verka brottförebyggande och minska risk för upplevd otrygghet och inbyggd segregering. | Preciseras i operativa planer som integreras i den ordinarie mål- och resultatstyrningsprocessen. |
Bostadsområden som uppmuntrar till rörelse och social aktivitet | Verka för bostadsbyggande som stimulerar psykiskt och fysisk hälsa. | Preciseras i operativa planer som integreras i den ordinarie mål- och resultatstyrningsprocessen. |
Kategorier av målgrupper som bostadsbehovet ska möta
Målgrupp | Flyttbeteende | Preferenser |
|---|---|---|
Unga vuxna | Flyttar ofta. Cirka 40 % av alla unga vuxna flyttar varje år. I Vara kommun motsvarar denna siffra lite fler än 300 stycken som årligen väntas flytta. | Efterfrågar en mindre och yteffektiv bostad till en rimlig kostnad. Viktigast är en "egen" bostad. Bostadens boendekvaliteter blir sekundära. Efterfrågat är hyresrätt eller bostadsrätt. 1-2 rum och kök. |
Familjebildare | Flyttar innan barnen börjar skolan, efter det sjunker flyttfrekvensen drastiskt. Totalt flyttar cirka 20% varje år. I Vara kommun motsvarar denna siffra lite fler än 250 stycken som årligen väntas flytta. | Hemmet är i fokus för familjen och sociala sammanhang. Mycket handlar om att förenkla vardagen med praktiska lösningar. Gruppen attraheras av barnvänliga miljöer, livsmedelsbutik och närhet till natur är viktigt. Efterfrågar villor eller bostadsrätter 3 rum och kök. Söker ofta mer småskalig kvartersutformning/säkra innergårdar. |
Mitt i livet | Inom gruppen är det få som flyttar. Gruppen bor oftast relativt bra och prisvärt. Cirka 6 % flyttar. I Vara kommun motsvarar denna siffra lite fler än 120 stycken som årligen väntas flytta. | Gruppen vill ha en bättre bostad än den de har och om de har möjlighet bor de gärna nära natur men också centralt. Från större till mindre. Fokus på ytor för sociala livet och förvaring. Kräsna och väntar på det rätta, gärna med geografisk/emotionell anknytning. Efterfrågar bostadsrätt i flerbostadshus/småhus, 2–4 rum och kök. Villakvaliteter i mindre format och med mindre underhåll. |
Pensionärer | Få flyttar, beslutet kan kännas oöverkomligt. Har bott länge i bostaden och är utcheckade från bostadsmarknaden. Gruppen bor ofta prisvärt. Cirka 5% flyttar. I Vara kommun motsvarar denna siffra knappt 100 stycken som årligen väntas flytta. | Gruppen efterfrågar lättskött boende, utan trappor samt ingen/liten trädgård. Önskar flytta till boende som de kan bo kvar i resten av livet. Aktiva och friska. Spenderar tid i bostaden och närområdet. Viktigt m anknytning till området. Vill inte överlåta flyttbeslut och besvär till barnen. Efterfrågar hyresrätt eller bostadsrätt i flerbostadshus, 2–3 rum och kök. |
Seniorer | Om gruppen flyttar är det till ett anpassat boende p.g.a. av svårigheter att bo kvar i befintlig bostad. Cirka 7% flyttar. I Vara motsvarar denna siffra lite fler än 50 stycken som årligen väntas flytta. | Behöver ett mer anpassat boende att åldras i. När denna grupp flyttar är det oftast till ett vård- och omsorgsboende eller |
Genomförande
För genomförande av riktlinjer för bostadsförsörjning 2025-2029, samt för att underlätta för kommunens olika verksamheter att inom ramen för det egna uppdraget bidra till måluppfyllelse, kopplas en operativ plan till riktlinjerna. Strukturen för den operativa planen anges av Bilaga 1. I den operativa planen definierar verksamheterna aktiviteter kopplat till för verksamheten lämpligt eller relevant fokusområde. Aktiviteterna förs sedan in i verksamheternas arbetsplaner, det vill säga i den ordinarie styrprocessen som följs upp i april, augusti och januari (för föregående år).
Uppföljning
Varje år följs riktlinjerna upp som en integrerad del den ordinarie mål- och resultatstyrningsprocessen. Uppföljningen ingår som en del av kommunens årsredovisning.
Utöver de nämndspecifika indikatorerna för Kommunstyrelsen, det vill säga:
- Nettotillskott av bostäder per år, antal
- Planberedskap för nya bostäder som kan byggas i efterfrågade lägen med stöd av gällande detaljplaner den 31/12, antal
Så kommer även ansvarig förvaltningen att kvartalsvis följa upp:
- Antal bostäder i pågående detaljplaner
- Antal bostäder som påbörjats under året (startbesked)
- Antal bostäder som färdigställts under året (slutbesked, flerbostadshus och småhus samt i den mån det är möjligt typ av upplåtelseform)
- Antal av de bostäder som färdigställts under året som tillkommit genom så kallad bostadisering
- Antal bostäder i gällande detaljplaner (ej byggstartade) på kommunal och privat mark
Riktlinjerna och förslagsvis även bostadsförsörjningsanalysen uppdateras varje mandatperiod.
Summering
Sett till befolkningsprognoser visar historiken att Vara kommun ökat sin befolkning när det byggts bostäder. En tillbakablick indikerar därför att den enskilt viktigaste faktorn för inflyttning varit just att det tillkommit bostäder men också att det flyttat människor till Vara kommun genom migration. Framåt visar den demografiska utvecklingen något annat. I västvärlden minskar barnafödandet, så även i Sverige. Färre migrerar till Sverige vilket påverkar inflyttningen till Vara kommun negativt.
Trots detta behöver kommunen fortsätta arbeta för att det ska finnas ändamålsenliga bostäder för alla målgrupper och behov. Detta både genom aktivt arbete för att få bostadsutvecklare att nyproducera bostäder men också genom att aktivt arbeta med fastighetsägare för att dels bostadisera där så är möjligt och dels underhålla befintlig bebyggelse.
Ett mer varierat bostadsbestånd är nödvändigt för att kunna skapa en mer dynamisk bostadsmarknad. Att Vara kommuns bostadsbestånd till 70 procent består av småhus kan inte anses möta samhällets olika målgruppers bostadsbehov. Bostadsbristen i kommunen består i att allt för många bor i bostäder som inte kan anses möta den boendes behov. Att bygga för hela livscykeln och olika målgruppers behov och preferenser är nödvändigt för att kunna tillskapa en bostadsmarknad med färre inlåsningseffekter. Det kräver dock kunskap av vilken bebyggelse som behövs var och för vilken målgrupp. Den kunskapen har väsentligen ökat både i den kommunala organisationen lokalt men också delregionalt. Det är också viktigt att den kunskapen speglas i arbetet med den pågående översiktsplanen som ska ange var bostadsbebyggelsen bör ske.
Det finns en efterfrågan på nyproduktion i samtliga av kommunens tätorter om än i olika grad och med fokus på olika typ av bebyggelse och upplåtelseform.
En viktig faktor framåt för att få hela bostadsbebyggelsen – ny som befintlig – att bidra till bostadsförsörjningen är det kommunala samspelet med banker, mäklare, fastighetsägare och bostadsutvecklare (både allmännyttan och privata).
Företagsklimatet i Vara är gott men för att möta den rådande och framtida kompetensbristen behövs fler människor. Sett ur det perspektivet är bostadsbyggande viktigt även för kompetensförsörjningen.
Kontaktcenter
Vi svarar på frågor om kommunens service och verksamhet, ring eller skicka e-post till kontaktcenter.