Riktlinje för försäljning av kommunal egendom

Gäller från och med: 8 oktober 2021, beslutsinstans: Kommunstyrelsen

Innehållsförteckning

1. Inledning
2. Grundläggande principer
3. Marknadspris
4. Några specialfall
5. Dokumentation

Inledning

Riktlinjen gäller för Vara kommun och alla dess helägda kommunala bolag, nedan kallad kommunen. Den gäller för försäljning av all kommunal egendom, såväl fast (fastigheter och dess tillbehör) och lös (all annan) egendom. Markanvisningar och exploateringsavtal har även mer preciserade regler i ett separat styrdokument, ”Riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal”. Inlösen av lös egendom i samband med en upphandling omfattas inte av denna riktlinje.

Grundläggande principer

Kommunens försäljningar av egendom ska präglas av:

• Affärsmässighet – Kommunal egendom ska säljas till marknadspris.
• Konkurrens – Marknadspris uppnås enklast genom konkurrensutsättning.
• Saklighet och objektivitet – Val av köpare ska tas på sakliga och objektiva grunder.
• Öppenhet och transparens – Försäljningen ska om möjligt och på lämpligt sätt offentliggöras i förväg och dokumenteras i efterhand.

Marknadspris

När kommunen säljer egendom kan marknadspris fastställas genom antingen

• ett villkorslöst anbudsförfarande
• en oberoende expertvärdering
• en särskild taxa som kommunfullmäktige har antagit

Villkorslöst anbudsförfarande

Villkorslöst anbudsförfarande kan genomföras genom att egendomen bjuds ut på auktion, via mäklare eller genom en budgivning i egen regi. Om egendom säljs till det högsta anbudet efter ett villkorslöst anbudsförfarande så behöver hänsyn inte tas till eventuella värderingar.

Anbudsförfarandet ska offentliggöras genom att upprepade gånger under minst två månader tillkännages i inhemsk press, fastighetstidningar eller andra lämpliga publikationer och via fastighetsmäklare, så att alla tänkbara köpare kan nås.

Att ett anbudsförfarande ska vara villkorslöst innebär att alla köpare, oberoende av vilka de är och vad för slags rörelse de bedriver, kan köpa marken och använda den för sina egna syften. Trots detta får villkor ställas om markanvändning utifrån detalj- eller regionplanering, inskränkningar för att förhindra olägenheter för allmänheten, för att skydda miljön eller för att undvika rena spekulationsanbud.

Utöver detta får överlåtelsevillkor i form av särskilda förpliktelser för köparen endast ställas om alla tänkbara köpare är skyldiga att uppfylla denna förpliktelse. Deras möjligheter till det måste även vara oberoende av om de driver en rörelse eller inte och vad för slags rörelse det i så fall är.

Oberoende expertvärdering

En oberoende expertvärdering ska genomföras av en oberoende och auktoriserad expertvärderare med adekvat kompetens för den aktuella egendomen, som har anlitats av kommunen. För att försäkra ett korrekt försäljningspris får värderingen vara maximalt tre år gammal vid försäljningstillfället.

I de fall som nya fakta som kan påverka priset framkommer efter att en värdering är utförd ska dessa framföras till värderaren som sedan på egen hand avgör ifall den behöver göra en justering av värderingen. Kommunen ska aldrig göra egna justeringar av värderingen.

När det har gjorts en expertvärdering får försäljningspriset endast sättas lägre än den om det inte går att sälja för värderingen, och aldrig sättas lägre än 95 % av värderingen. Om värderingen innehåller intervall så ska medelvärdet på värderingen användas som utgångspunkt för denna beräkning.

För kommunens del finns det inga hinder mot att försäljningspriset sätts högre än värderingen.

Om det skulle ha gjorts flera oberoende expertvärderingar (vare sig dessa har beställts av kommunen eller av köpare) så får försäljningspriset inte sättas lägre än det värde som är lägst av (1) värderingarnas medelvärde och (2) 5 % under den högsta värdering som kommunen har genomfört.

Exempel:

• Oberoende expertvärdering A (beställd av kommunen): 31 miljoner kronor
  
• Oberoende expertvärdering B (beställd av kommunen): 30 miljoner kronor
  
• Oberoende expertvärdering C (beställd av köparen): 26 miljoner kronor
  
• Värderingarnas medelvärde: 29 miljoner kronor
  
• 5% under kommunens högsta värdering: 29,45 miljoner kronor
  
• Lägsta möjliga försäljningspris i det här fallet: 29 miljoner kronor

Särskild taxa

Kommunfullmäktige kan anta en särskild taxa för en viss typ av egendom (exempelvis: fastighet med byggrätt fastställd i detaljplan). I så fall ska marknadspriset för egendomen utredas och fastställas så att taxan utgår från det vid antagandet. Den nämnd som kommunfullmäktige har utsett är därefter ansvarig för att taxan hålls uppdaterad till marknadspris.

Några specialfall

Försäljning av fast egendom med villkor

Emellanåt sker kommunala försäljningar av fast egendom som av olika skäl kan ha ett fortsatt intresse från kommunal synvinkel, och där kommunen därför vill ställa upp villkor som ibland kan påverka marknadspriset vid en försäljning.

Det kan till exempel vara villkor om att bostäder som byggs på fastigheten ska upplåtas som hyresrätter, att en andel av bostäderna ska reserveras för utvalda målgrupper, att en andel av byggrätten ska nyttjas för ett särskilt ändamål eller att byggherren ska bekosta åtgärder i allmän plats. Det kan också gälla en kulturhistoriskt intressant byggnad, där kommunen vill att förvärvaren på visst sätt ska underhålla byggnaden eller fortsätta att driva verksamheten.

Vid denna typ av försäljningar, som ofta sker till ett lågt pris på grund av de åtagande som förvärvaren åtar sig i köpekontraktet, är det extra viktigt att försäljningen sker öppet och transparent.

För att försäkra att försäljningen sker till marknadspris bör ett villkorslöst anbudsförfarande tillämpas i dessa fall, där kommunens samtliga villkor för försäljningen klart framgår för samtliga intressenter. Är de villkor kommunen ställer för en försäljning mycket långtgående så kan det dock inte uteslutas att det kan bli fråga om en upphandlingssituation, där lagen om offentlig upphandling eventuellt blir tillämplig.

Arkitekttävling

Vid försäljning av obebyggda fastigheter är syftet med försäljningen i de flesta fall att fastigheten ska bebyggas. Kommunen har ett ansvar att främja en god samhällsutveckling ur många olika aspekter och markresurserna är ett viktigt verktyg för att uppnå hållbara resultat. Ett sätt att verka för en god bebyggd miljö är att sälja en fastighet genom en så kallad arkitekttävling.

Vid en sådan försäljning sätts priset för fastigheten i förhand genom en oberoende auktoriserad värdering grundad på de villkor som kommunen vill ska gälla för den tänkta försäljningen.

Förutom priset och villkoren för köpet sätts även kriterier upp för vilka bedömningsgrunder som kommunen avser ta hänsyn till vid valet av den som får köpa fastigheten. Det skapar en situation där försäljningens innehåll är förutbestämt och det blir projektets utformning som avgör vilket anbud
som vinner.

Försäljning av nyligen förvärvad fast egendom

Om kommunen skulle köpa in fast egendom för ett pris och därefter sälja den för ett lägre pris, kan det innebära ett olagligt stöd. Om kommunen säljer en fastighet som har förvärvats de senaste tre åren, får
försäljningspriset som huvudregel inte understiga inköpspriset.

Om marknadspriset för fastigheten skulle ha gått ned på grund av en allmän nedgång i marknadspriserna för fastigheter på den berörda marknaden, måste en värdering först genomföras så att nedgången kan fastslås särskilt av den oberoende värderingsmannen.

Lös egendom

Vid försäljning av lös egendom med ett uppskattat värde understigande en fjärdedels prisbasbelopp kronor bortfaller kravet på konkurrens och direktförsäljning är möjligt. Det är i dessa fall dock extra viktigt att övriga principer respekteras.

Vid försäljning av lös egendom med ett uppskattat värde överstigande en fjärdedels prisbasbelopp ska ett anbudsförfarande genomföras. Detta kan exempelvis göras genom att använda en auktionssida på nätet.

Dokumentation

Försäljning av kommunal egendom ska dokumenteras. Det står i kommunens dokumenthanteringsplan vilken dokumentation som ska sparas. Dokumentation som är viktig i ett ärende om försäljning av kommunal egendom är bland annat värderingar, förhandlingar om pris,
anbud, kontrakt, samt övriga handlingar av betydelse för försäljningen.